營利事業出售不動產所得歸屬年度之認定

1.營利事業出售不動產所得歸屬年度之認定

 

南區國稅局表示，營利事業出售不動產之所得歸屬年度，原則上應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記給買受人前，已經實際交付者，則以實際交付日期為所得認列年度。
該局舉實際案例說明，轄內甲公司99年11月間將其所有土地及地上建物一併以600萬元出售與乙君，雙方於12月底辦妥房屋及土地所有權移轉登記，於隔年（100年）1月5日交屋並收取尾款300萬元，甲公司因尾款尚未收取，故未將上開出售房地所得計入99年度營利事業所得稅申報，國稅局乃歸課該公司99年度營利事業所得。甲公司不服，循序提起復查、訴願，行政訴訟，經行政法院判駁回其訴，判決理由指出，本件房地所有權既於99年12月辦妥移轉登記給買方，則買方於取得所有權後即得自由處分其房地。甲公司係採用權責發生制之商業，於其移轉房地所有權至買方後，已完成大部分賺取收益的主要活動而將本件買賣標的物所有權移轉給買方甚明；再者本件買賣買方於99年11月支付簽約款，尾款明定於所有權移轉登記後之交屋日支付，足認對甲公司而言，本件價款收現於所有權移轉年度已可合理確定，國稅局核定，並無違誤。
國稅局提醒，5月營利事業所得稅申報期將屆，公司行號如有出售不動產，應注意其所得歸屬年度之規定，避免因一時疏忽而遭補稅處罰，影響自身權益。

 

2.個人出售不動產如未劃分房屋土地各別價格時，應如何計算財產交易所得？

 

財政部臺北國稅局表示，有土斯有財為我國傳統觀念，臺北市可供建築之土地稀少，致使臺北市不動產交易價格屢創新高，近來持續接獲民眾來電詢問出售不動產如未劃分房屋及土地各別價格時，應如何計算財產交易所得？
該局指出，依所得稅法第14條規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。民眾出售不動產如未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格時，應以房地買進總額及賣出總額之差價，減除其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費等），再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益【計算公式：(房地賣出總額－房地買進總額－必要費用)×房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）】。
該局舉例，甲君101年間向某建設公司購買坐落臺北市之房屋乙間，購入房地價格4,000萬元，於103年間以房地總價6,000萬元出售該房地(出售時之房屋評定現值、土地公告現值各為800萬元、1200萬元)。甲君購買時與建設公司簽訂之不動產買賣合約書有載明土地與房屋之各別價格為1,800萬元、2,200萬元，惟出售時僅與買受人約定房地總價，未區分土地房屋之各別價格，另支付相關必要費用200萬元，甲君應如何申報103年度出售該房屋之財產交易所得？
依前揭規定，經核算甲君103年度出售該房屋之財產交易所得為720萬元【計算式：(6,000萬元－4,000萬元－200萬元)×800萬元／（800萬元＋1,200萬元）】。
該局呼籲，財產交易所得應按交易時之實際成交價格減除原取得之成本價額及費用後之餘額為所得額，依法核實計算申報。民眾如僅以房屋評定現值按財政部頒定之財產交易所得標準申報，嗣後經稽徵機關查獲及掌握實際交易價格重行核算後，致有漏報所得時，除補徵本稅外，將遭受處罰，得不償失。